Le Marché Foncier Se Refroidit Après Avoir Vendu 3,2 Billions De Terres En Octobre Dans 50 Villes

Étonnamment chaud après l'épidémie de covid - 19 de 2020, il y a des marchés fonciers en plus des marchés immobiliers dans les villes individuelles.

Au 26 octobre, neuf villes du pays ont vendu plus de 100 milliards de terres par an, et les 50 plus grandes villes ont vendu 3,2 billions de terres, en hausse de 18,8% par rapport à l'année précédente.

L'impact de l'épidémie sur les marchés fonciers semble avoir disparu, avec une concentration de terrains de vente en éruption dans plusieurs villes et une augmentation continue des ventes sur les marchés fonciers.

Cependant, après une réunion entre la Banque centrale et le Ministère du logement le 20 août, les attentes de financement des entreprises immobilières se sont resserrées sous les « trois lignes rouges» et le marché foncier s'est refroidi, en particulier dans les villes de premier et de deuxième rang, où les transactions ont chuté d'environ trois dixièmes en septembre.

En général, le marché foncier et les prix des terrains sont les précurseurs du marché de la vente.Avec des taux de prime foncière à la hausse tout au long de 2020, les prix des maisons auront également du mal à baisser au cours des deux prochaines années.

Red fire des trois premières saisons

Beaucoup de gens se souviennent de cette prise de terre à Shanghai le 20 février, lorsque l'épidémie a été collée, Shanghai Xuhui Binjiang 1,8 million de mètres carrés de terrain du complexe, a été photographié par le site de Hong Kong pour un prix total de 31,05 milliards, devenant le nouveau Roi du prix total de Shanghai.

Cela libère un signal optimiste.Le deuxième trimestre, en particulier après mai, certains constructeurs immobiliers estiment que le marché se stabilisera rapidement sous l'épidémie, la politique stimulera le marché de la construction, la positivité du terrain s'est nettement améliorée et l'orientation générale continue de se réchauffer.

En avril, des endroits tels que le district de Xiamen Siming ont de nouveau vu le prix total le plus élevé historique de 10 milliards de parcelles, ce qui a permis une augmentation continue de la chaleur du marché foncier.

Zhang Dawei, analyste en chef de zhonggaran Properties, estime que l'impact de l'épidémie sur la chaîne de financement des entreprises immobilières, bien que grand, mais la difficulté de financement domestique a diminué, certaines entreprises immobilières ont également commencé à prendre activement des terres afin de poursuivre la taille du marché, en particulier de nombreuses entreprises qui ont pris très peu de terres ces dernières années.

À Hangzhou et Suzhou, Ali et jd.com ont également pris deux lots chacun à un prix de base.Graphique vision Chine

Avec Shenzhen et d'autres endroits où les ventes ont pris la tête de la reprise, et même la « montée magique», la chaleur du marché immobilier a également conduit le marché foncier à continuer à se réchauffer.Le volume du marché dans les principales villes du pays en mai - octobre a connu une nette reprise par rapport au premier trimestre, le volume du courrier électronique a augmenté en moyenne de 20% d'une année sur l'autre, et la plupart des villes sont maintenant progressivement revenues à la moyenne d'avant l'épidémie.

Avec le remboursement des ventes, il est plus possible de soutenir les développeurs dans la prise de terre agressive.Les données montrent que l'offre et la demande totales de terrains dans les 100 grandes et moyennes villes du pays ont augmenté d'une année à l'autre au cours des trois premiers trimestres de 2020, tout comme les prix des surfaces.La superficie construite pour la planification de l'approvisionnement en terrains a atteint 1 165,59 millions de mètres carrés, en hausse de 11,7% par rapport à l'année précédente;La zone de construction planifiée a atteint 975,7 millions de mètres carrés et le montant des transactions foncières a atteint 3 187,9 milliards de yuans, en hausse de 11,98% par rapport à l'année précédente.

Parmi eux, le marché foncier urbain de première ligne s'est considérablement réchauffé et les indicateurs ont augmenté d'une année sur l'autre.La superficie fournie en terrains a augmenté de 53,44% d'une année à l'autre, la superficie construite prévue pour les transactions foncières a augmenté de 32,53% d'une année à l'autre et le montant des transactions foncières a considérablement augmenté de 57,9% d'une année à l'autre.

Les villes de deuxième rang sont relativement douces.La superficie de 41,27 millions de mètres carrés a été clôturée, soit une légère augmentation de 3,22% par rapport à l'année précédente, mais le montant des transactions a légèrement diminué de 0,97% par rapport à l'année précédente et le taux de prime foncière a diminué de 1,65 point de pourcentage.

Sur une base trimestrielle, au premier trimestre, affecté par l'épidémie, le marché foncier a été refroidi, l'échelle des transactions foncières a considérablement diminué, après le deuxième trimestre, avec l'amélioration de l'épidémie et l'accélération du rythme d'entrée des parcelles de qualité dans le marché, le marché foncier s'est réchauffé et a atteint son point culminant au deuxième trimestre.

Jusqu'à présent, il y a deux villes de vente de 200 milliards à Shanghai et Hangzhou, ainsi que sept villes de vente de 100 milliards à Guangzhou, Pékin et Nanjing, plus de 22 villes de vente de plus de 50 milliards, tous les nouveaux records historiques.

Le montant total de la cession de terres à l'échelle nationale dans les villes top20 a totalisé 2025,38 milliards de yuans, en hausse de 15,2% par rapport à l'année précédente.Parmi les villes de première ligne, le réchauffement du marché foncier de Shanghai et de Guangzhou est plus prononcé, dont le montant des transactions foncières à Shanghai au cours des trois premiers trimestres a atteint 233,29 milliards de yuans, en hausse de 74,6% par rapport à l'année précédente.

"Trois lignes rouges" en surplomb

Il y a aussi des soucis dans le feu rouge.

En août, le marché foncier s'est redressé et 100 villes ont enregistré une forte baisse de 32,15% d'un mois à l'autre, soit une forte baisse par rapport au Sommet de juin.

Zhao xiuyi, Vice - Président et Secrétaire général de la société de droit immobilier de Beijing, estime que c'est principalement l'impact des nouvelles règles des « trois lignes rouges».En plus de la surveillance du ratio d'endettement, du ratio d'endettement net et du ratio de trésorerie court, des contrôles financiers plus stricts sont mis en place pour les maisons dont le ratio des ventes de terrains a dépassé 40% au cours de la dernière année ou dont les flux de trésorerie nets générés par les activités d'exploitation ont été négatifs au cours des trois dernières années.

Lors de la réunion des résultats intermédiaires de Vanke le 28 août, le Président de Vanke a déclaré que la société étudierait sérieusement et s'adapterait aux « trois lignes rouges» dès que possible, conformément aux exigences;Xia Hai - jun, Président de Hengda, et al., ont également exprimé le désir de se rapprocher des indicateurs.

Dans ce contexte, le marché foncier de Beijing a été le premier à se refroidir de manière significative, et les prix de base sont fréquemment négociés.Le 2 septembre, Pékin a offert deux autres propriétés « à prix illimité» à un prix de base, pour un montant total de 8 306 millions de dollars.

Zhao xiuqi a noté que dans un contexte de contrôle financier serré, si les entreprises ne répondent pas aux exigences réglementaires, elles ne peuvent pas financer, produire de manière durable et réaliser des bénéfices.Par conséquent, beaucoup d'entreprises qui ont touché la ligne rouge n'ont aucune possibilité de financement et ne vont plus sur le marché foncier.À court terme, le marché foncier de la ville de Pékin sera également déprimé.

En septembre, le marché foncier national s'est refroidi, avec 100 grandes et moyennes villes totalisant 296,6 milliards de yuans, en baisse de 17,16% en glissement annuel et de 9,20% en glissement annuel;La superficie de 92,14 millions de mètres carrés, soit une baisse de 10,47% en glissement mensuel, a été couverte par la superficie de 45,48 millions de mètres carrés, soit une baisse de 13,6% en glissement mensuel.Le taux moyen de prime s'est établi à 13,02%, en baisse de 2,19 points sur un mois et en hausse de 5,25 points sur un an.

Le refroidissement est plus prononcé dans les villes de première et deuxième ligne.En septembre, la zone de construction de 8,89 millions de mètres carrés prévue pour la clôture de terrains urbains de première ligne a diminué de 23,1% en glissement annuel et de 34,2% en glissement annuel;La taille des transactions foncières urbaines de deuxième rang a diminué d'un mois à l'autre, la taille des transactions a diminué de près de trois dixièmes, le montant des transactions s'élevant à 142,4 milliards de yuans, soit une baisse de 24% en glissement annuel et une baisse de 11,1% en glissement annuel.

Au cours du troisième trimestre, le marché foncier a connu une baisse des prix en volume, avec une baisse de 27,61% du montant des transactions et une baisse de 310 RMB / m2 du prix de surface des transactions foncières.

Une personne du Ministère de l'investissement des grandes entreprises immobilières estime que l'impact des « trois lignes rouges» sur le financement des entreprises immobilières et le marché foncier est immédiat, car la surveillance attendue est stricte et le financement diminue, tout le monde n'ose pas prendre le terrain.

Récemment, de nouveaux signes sont apparus sur le marché foncier.Avec Ali, jd.com, xiaomi et d'autres sociétés de l'industrie de l'Internet comme représentant le prix de base pour prendre le terrain, par exemple, le 28 octobre, xiaomi a pris un terrain commercial t107 - 0092 à Shenzhen base du siège social de Houhai avec un prix de base de 531 millions, et Tencent, Ali comme voisins.

En juin, les titres d'aujourd'hui ont pris le terrain de base du quartier général de Haohai pour un prix de base de 1082 millions;À Hangzhou et Suzhou, Ali et jd.com ont également pris deux lots chacun à un prix de base.

Du point de vue du prix des terres et du taux de prime, Zhang a noté que le taux de prime foncière de cette année était à la hausse, principalement dans certaines villes, bien que le prix global des terres du marché foncier n'ait pas encore augmenté globalement, mais que le prix de certaines terres dans certaines villes ait atteint des sommets historiques.

Et de nombreux cas récents d'acquisition de terrains à prix de base, ont couvert la hausse des taux de prime tout au long de l'année, réduisant les prix des terrains en 2020 et favorisant la stabilité future des prix des maisons.