시장 난방 토 종 전략 분화 부동산 업 체 커 브 길 추월 지점 도착?

전염병 발생 이후 부동산 업 계 는 미묘 한 변화 가 생 겼 다. 토지 시장 은 다시 따뜻 해 질 기미 가 보이 고 최근 에 각지 의 토 종 할증 율, 부동산 가격 이 다소 올 랐 다. 이 동시에 부동산 업 체 는 도시 와 프로젝트 의 구 조 를 조정 하고 있다. 분 양 이 증가 함 에 따라 일 선 도시 의 주택 거래 량 도 증가 했다.

토지 시장 에 온기 가 돌 았 다.송 문 휘 촬영

부동산 시장 이 다시 따뜻 해 졌 습 니까?여러 업계 의 인사 들 은 부동산 시장의 창살 기간 이 이미 나 타 났 다 고 지적 했다. 주목 할 만 한 것 은 부동산 가격 은 상승 추 세 를 보 였 다 는 것 이다. 예 를 들 어 5 월 7 일 항 저 우 토 찰, 건 화, 원양 경쟁 에서 얻 은 상서 로 운 토지 블록 은 원가 가 주변 항목 보다 높 지만 집 값 한도가격 은 4000 위안 / 평방 미터 올 랐 다. 프로젝트 이윤율 은 6.4% 로 대략적으로 예측 하면 서 실 현 될 수 있 을 지 의문 이다.그러나 이 토지의 시장 열 기 는 시장 이 예상 하 는 변 화 를 야기 할 수 있다.

부동산 기업 은 이 시장 난방 구 비 를 통 해 차 를 추월 할 수 있 습 니까?천 억 규모 의 부동산 업 체 가 이미 움 직 이 고 있다.크 레 서 에 따 르 면 1 - 4 월 에 100 대 부동산 기업 의 전체 판매 비 는 0.35 로 올 랐 고 3 월 말 에 비해 0.7 올 라 2019 년 의 평균 수치 로 되 돌 아 왔 다.그리고 각 계단 대의 부동산 기업 들 은 땅 을 가 지 는 의향 이 모두 어느 정도 에 상 향 이 있 는데 그 중에서 TOP 21 - 30 부동산 기업 의 판매 비율 이 가장 현저 하고 계단 안의 빈 강, 용 광 나 지 는 상대 적 으로 적 극 적 이다.그 밖 에 항 대, 벽 계원, 녹 성 등 대형 주택 기업 들 이 땅 을 가 지 는 동작 이 빈번 한데 판매 규모 가 이 몇 개의 부동산 기업 과 현저 한 차이 가 있 는 상생 이 고 땅 을 가 지 는 리듬 도 시장 주기 와 일치 합 니 다.

5 월 13 일, 14 일 에 샹 생 부동산 은 각각 24 억 6000 만 위안 과 14 억 55 만 위안 으로 닝 보, 허 페 이 나 에 있다. 5 월 부터 지금까지 츠 지 및 두 폭 의 땅 덩이 를 포함 하여 상생 들 은 이미 네 폭 의 땅 덩이 를 가지 고 총 투 자 는 49.42 억 위안 이다.조사 에 따 르 면 1 - 4 월 에 상자 생 이 토지 화물 을 증가 한 가 치 는 모두 1983 억 으로 동기 대비 13.29% 증가 했다.

2019 년 에 처음으로 1000 억 매출 규 모 를 실현 한 상생 은 상장 부동산 기업 이 아니 라 다른 기업 도 엿 볼 수 있다.'동복 기' 를 거 친 후에 각 부동산 기업 들 의 투자 리듬 이 빨 라 지고 취 지 는 화 율 이 높 은 핵심 도 시 를 선 호한 다.데이터 에 따 르 면 올해 들 어 매출 TOP 50 의 절반 이상 을 차지 한 부동산 기업 들 이 매달 50 억 위안 을 초과 한 것 으로 나 타 났 다.

장 회장 같은 대책 연구원 수석 분석 가 는 부동산 업 체 가 그동안 적 극적인 투자 로 고 회전 패턴 을 고려 해 연말 까지 분 양 해 올해 의 총 매출 액 을 늘 릴 수 있 을 것 이 라 고 말 했다.전염병 의 영향 을 받 아 부동산 기업 들 은 올해 이윤 반환 에 대한 요구 가 뚜렷 하 다. 자금 이 좋 은 주택 기업 에 게 지금 은 땅 을 가 지 는 시기 가 있 고 가격 경쟁 이 치열 하지 않다. 이 때 는 주택 시장 에서 커 브 길 을 잡 고 시장 지 위 를 향상 시 킬 가능성 을 증가 시 켰 다.

전체적인 상환 능력 이 떨어지다.

지방 정부 도 전염병 발생 이후 토지 시장 에서 개방 적 인 태 도 를 보 였 다.상 해 를 예 로 들 면 4 월 21 일 에 상하 이 토지 시장 에서 첫 번 째 토지 선전 설명 회 를 개최 했다. 포 동, 가정, 보 산 과 정안 네 개의 지역 과 관련 되 고 토 지 를 64 종 에 게 소개 했다. 게다가 전기 에 항구 선 에서 소개 한 토지 14 점 을 감안 하여 계획 건축 면적 은 400 만 평방미터 가 넘는다.4 월 22 일 에 상 해 는 을 정식 적 으로 발표 했다. 이 통 지 는 경영 용지 의 양도 리듬 을 가속 화하 고 년도 토지 공 급 량 을 적당 하 게 늘 리 며 토지 양도 수입 의 배정 과 사용 을 가속 화 시킨다.5 월 15 일 상하 이에 서 두 번 째 토지 선전 설명 회 를 열 고 봉 현 신도 시 는 계획 건축 면적 이 77 만 평방미터 가 넘 는 토 지 를 내 놓 을 계획 이다.

하지만 가장 큰 문 제 는 역시 공기업 앞 에 놓 인 현금 흐름 이다.상하 이 체인 마 케 팅 연구 팀 의 선임 분석 에 따 르 면 양 우 레이 는 부동산 개발 투자 의 증가 속 도 는 계속 회복 되 고 하락폭 은 전년 도 에 비해 4.4% 포인트 낮 아진 것 으로 나 타 났 다.국내 에서 조업 이 재 개 되면 서 새 착공 과 토지 구입 이 모두 회 복 됨 에 따라 새 착공 의 하락폭 은 당초 보다 8.8% 포인트 낮 아 졌 지만, 공사 의 증가 속 도 는 이전 보다 거의 변화 가 없 으 며, 새 착공 이 호 전 됨 에 따라 공사 의 증가 속도 도 빨 라 질 것 으로 예상 된다.이와 함께 분 양 주택의 판매 증가 속도 도 점차 나 아 지고 있다. 분 양 면적 의 하락폭 은 전치사 보다 7% 포인트 좁 아 져 매출 액 은 전치사 보다 6.1% 포인트 감소 했다.4 월 한 달 분 양 주택의 분 양 면적 하락폭 은 전 월보 다 12% 포인트 낮 아 졌 으 며, 5 월 에는 더 나 아가 복구 할 공간 이 있 을 것 으로 예상 된다.그러나 부동산 기업 이 자금 의 하락폭 도 좁 아 지고 전치사 보다 3.4% 포인트 좁 아 졌 다. 그 중에서 계약금 과 미수 금 은 18.9% 떨 어 졌 고 개인 담보 대출 은 5.4% 떨 어 졌 다.

4 월 데이터 에 따 르 면 판매 가 지장 을 받 아 부동산 업 체 가 더 큰 경영 압력 과 자금 압박 을 받 고 있다.장 회장 의 말대 로 자금 과 토 저 는 건설 업 체 들 이 시행 착오 로 차 를 추월 할 수 있 는 관건 적 인 요소 다.2019 년 연간 보고 서 를 통 해 부동산 업 체 는 올해 안에 단기 채무 상환 위험 이 존재 한 다 는 것 을 알 수 있다.같은 대책 연구원 과 억 한 지 고 를 종합해 보면 2019 년 말 까지 60 개 기업 의 현금 단기 채 는 평균 1.49 개 로 상대 적 으로 양호 하 다.이 가운데 현금 의 짧 은 부채 비율 이 1 을 넘 는 기업 은 44 개 로 70% 를 넘 었 고, 현금 의 짧 은 채 무 는 1 보다 16 개 로 3 할 을 밑 돌 았 다.

전체적으로 보면 매출 규모 가 증가 한 부동산 기업 의 현금 단기 채 무 는 비교적 높 은 데 예 를 들 어 룡 호, 중해 등 이 더욱 강 한 단기 채 무 를 상환 하 는 능력 을 가진다.용 호 는 4.38 배 로 1 위 를 차 지 했 고 월 수 부동산, 위안 양 그룹 이 그 뒤 를 이 었 다. 현금 의 단기 채 무 는 모두 3 배 를 넘 었 고 각각 4.23 과 3.61 이 며 단기 채무 상환 부담 이 비교적 적다.그러나 일부 부동산 기업 의 현금 단기 채 무 는 1 보다 낮은 데, 예 를 들 어 김 무, 부 력, 헝 다, 태 하, 현금 단기 채 비 는 각각 0.93, 0.62, 0.61 과 0.25 로 화폐 자금 이 단기 적 으로 이자 부 채 를 덮어 주지 못 한다.

그 밖 에 큰 주택 기업 이 융자 분야 에서 의 장점 으로 인해 채무 구 조 를 더욱 잘 통제 하고 단기 채무 가 차지 하 는 비례 를 합 리 적 인 기간 에 통제 함으로써 단기 채무 상환 부담 을 줄인다.그러나 주택 업 체 의 통화 자금 비축 중 일 부 는 제한 을 받 아 자금 을 사용 할 수 없다. 만약 제한 을 받 는 자금 규모 가 너무 높 으 면 주택 업 체 의 단기 상환 능력 에 부담 을 줄 수 있다.

현금 의 단기 채무 비율 이 하락 하 는 두 가지 원인 이 있다. 화폐 자금 이 증가 속도 의 둔화 와 부동산 기업 의 단기 채무 가 소폭 증가 하 는 데 직면 하고 있 기 때문이다.

따라서 부동산 업 체 들 이 매출 의 수익 률 을 올 리 고 투자 에 적극적으로 참여 하 는 것 은 재무 구조의 최 적 화 를 실현 하 는 효과 적 인 경로 이다.2019 년 에 판매 100 대 부동산 기업 의 총 화물 가치 규 모 는 이미 42 조 에 달 했 는데 그 중에서 10 대 부동산 기업 의 총 토 종 화물 가격 은 무려 18 조 에 달 했 고 100 대 화물 의 4 할 이상 을 차지 하 며 규모 의 부동산 기업 의 토 종 자산 의 단층 추 세 는 점점 뚜렷 해 졌 다.그러나 시장 흐름 조정 시기 에 부동산 기업 의 투자 전략 도 미묘 한 변화 가 일 어 났 다.많은 부동산 기업 들 이 의식 적 으로 현금 비축 을 늘 리 고 이 자 를 가 진 부채 의 규 모 를 통제 하 는 것 을 중시한다.2020 년 전염병 발생 으로 인해 부동산 기업 의 판매 가 어려워 지고 1 분기 에 TOP 200 부동산 기업 의 누적 매출 이 동기 대비 하락 하면 서 현금 상환 의 증 가 를 제한 했다. 후기 에 다시 보완 할 수 있 는 지 는 다음 과 같은 판매 실적 에 달 려 있다.

이것 은 이 토지 시장의 회복 을 설명 하기 어렵 지 않다.주목 할 점 은 규모 의 이점 에서 품질 을 향상 시 키 기 위해 두부 부동산 투자 의 논 리 는 점점 바 뀌 고 있다 는 점 이다.부동산 업 체 들 이 저축 을 늘 리 는 길 은 분 화 될 조짐 이 뚜렷 하 다.주택 업 체, 예 를 들 어 융 창, 세 무 등 은 아직도 적극적으로 인수 합병 을 하고 원가 가 낮은 규모 의 확 대 를 도모 한다.구 조 를 조정 하고 리듬 을 조절 하 며 구 조 를 조정 하 며 땅 을 가 지 는 경 로 를 적극적으로 넓 히 고 저축 을 안정 적 으로 증가 하 며 전형 적 인 예 를 들 어 녹지, 화 윤 등 이다.화 룬 디 의 총 토 종 화물 가치 가 계속 급증 하고 2017 년 말 에 20 위 에서 2019 년 12 위 까지 신속하게 상승 했다. 2 년 동안 토 종 화물 의 가치 가 거의 배로 증가 했다.녹색 지역 은 고속 철도 신도 시 전략 을 확 고 히 하고 우수한 구 조 는 핵심 3 - 4 라인 이 며 토 목 화물 의 가 치 는 동기 대비 50% 이상 증가 했다.토 종 저축 의 산업화 주 기 를 보면 선두 주택 업 체 는 '사재 기' 의 괴 리 에서 점차적으로 벗 어 나 고 평균 금화 주기 가 2 년 연속 하락 하 며 2017 년 말 4.81 년 에서 2019 년 말 3.98 년 까지 떨 어 졌 다.

재고품의 상승 과 대금 의 지불 을 책임지다.

업계 인사 들 은 부동산 업 체 의 단기 채무 상환 압력 을 주택 업 체 의 재고 상승 에 귀결 시 켰 기 때문에 이번 토지 양도 에서 부동산 업 체 가 도 시 를 통 해 창 고 를 수선 하고 창 고 를 조절 하 는 동작 도 매우 뚜렷 하 다.

국 신 증권 의 한 연 보 는 기업 이 규모 성장, 이윤 증 가 를 위해 원 가 를 낮 추 는 것 이 어렵 고 재고 투 자 를 늘 릴 수 밖 에 없다 고 지적 했다. 주택 기업 의 재고 투 자 는 흔히 기한 을 넘 는 것 이다. 즉, 올해 의 재고 투 자 는 후속 2 년 에서 3 년 의 이윤 규모 에 영향 을 주 고 기한 의 성 과 는 현재 의 재고 투자 에 달 려 있다.

국 신 증권 분석 가 는 대부분의 부동산 업 체 들 이 2019 년 자유 현금 흐름 을 개선 한 진짜 이 유 는 현금 회수 후 재투자 가 줄 어 든 것 이 부동산 업 체 의 확장 의욕 이 떨 어 지 는 것 이 라 고 보고 있다. 이 는 다수의 부동산 업 체 들 이 앞으로 1 ~ 3 년 간 의 매출 증가 속도 가 자 연 스 럽 게 둔화 되 는 것 을 의미한다.

TOP 10 부동산 기업 이 2019 년 에 흙 저장 시설 이 새로 증가 한 상황 을 볼 때 중국 과 바다의 부동산 일 선 도시 들 이 가장 많이 증가 하여 21% 를 차지 했다. 그 밖 에 중국 과 바다 가 경제 발전 이 좋 은 서 너 선 도시 에서 땅 을 가 지 는 비례 가 소폭 상승 했다.융 창 은 2 선 도시 에 새로 추 가 된 흙 저장 시설 이 가장 많 고 비례 는 77% 에 달 했 으 며 1 선 도시 가 차지 하 는 비례 는 모두 향상 되 었 다.보험 의 발전, 녹지 등 은 지난 1 년 동안 3 - 4 선 도시 에서 새로운 흙 저장 시설 이 많아 졌 고 화 윤 은 주로 강 3 선 도시 에 중심 을 두 었 다.

실제로 많은 대기업, 특히 천 억 규모 의 주택 업 체 들 이 재고 문 제 를 의식 하고 있다.불완전한 통계 에 따 르 면 벽 계원, 융 창, 녹지 와 화 윤 4 개 주택 기업 의 흙 저장 주기 가 서로 다른 정도 로 증가 하 는데 그 중에서 녹지 가 현저 하 다.2019 년 에 전국 지하 은행 의 배경 에서 녹지 역 시 는 확대 되 었 다. 특히 2 선 핵심 도시 의 점유 율 이 높 아 졌 고 상하 이 둥 쟈 도, 텐 진 무역 항 등 대규모 프로젝트 를 실 시 했 으 며 전체적인 토 류 저장 주기 도 2018 년 말 3.45 년 에서 5.2 년 까지 대폭 상승 했다.

다시 상생 의 경우 비 계원, 항 대 지속 재고 서 너 선 도시 와 는 논리 적 으로 다르다. 상생 은 올해 3 - 5 월 에 7 개의 땅 을 새로 늘 렸 고 항 저 우, 온 주, 영 파 등 도시 에 위치 하 는데 이것 은 모두 전염병 발생 후 신속하게 회복 되 는 지역 에 속한다.

장 회장 의 분석 에 따 르 면 상생 들 이 들 어 오 는 도시 들 은 회전 속도 가 높 은 도시 들 을 위주 로 한다.한편, 상서 로 운 삶 은 규모 화 수요 가 있 고 다른 한편 으로 는 높 은 회전 을 통 해 돈 을 갚 는 것 도 자금 스트레스 를 낮 추 는 표현 이다.최근 에 상생 들 은 항 저 우 에 40 억 여 개의 땅 을 투자 하여 이런 2 선 도시 에 깊이 경작 했다. 이것 은 천 억 규모 의 도시 이 고 프로젝트 구조의 최적화 이다. 1 선 도시 의 회전 속도 가 느 리 지만 이윤 을 얻 을 수 있다. 3, 4 선 도시 의 이윤 이 압력 을 받 지만 규모 의 증 가 를 추진 할 수 있다. 상생 의 1 차 적 인 선택 은 두 가지 중에서 균형 을 잡 는 것 이다.장 위안 은 절강 기업 으로서 상생 들 은 시장 민감 도 를 가지 고 상장 수요 도 지렛대 와 이런 기 회 를 이용 하여 저축 동작 을 하도록 추진한다 고 지적 했다.

불완전한 통계 에 따 르 면 2019 년 부터 지금까지 상 생 은 2 선 및 신 2 선 도시 인 제남, 녕 파, 소 흥, 온 주, 무 호, 가 흥, 대주 에서 모두 19 개의 프로젝트 를 받 았 다.흙 저장 구 조 를 보면 상서로움 이 일 선 도시 에서 태 어 난 흙 저장 비례 는 이미 75% 를 넘 었 다.

'주 행 량' 지역 을 피하 기 위해 상자 생 들 이 사용 하 는 전략 은 땅 을 가 지 는 질 을 향상 시 키 는 것 이 고 10 만 평방미터 정도 의 작은 규모 의 토 지 를 가 지 며 자산 회전 율 을 향상 시 키 는 경향 이 있다.예 를 들 어 5 월 12 일 에 상생 약 6.52 억 위안 의 가격 은 소 흥 제 이자 헝 다 위 롱 부 서쪽 주택 지 에 있 고 가격 은 101 라운드 에 달 했 으 며 프리미엄 율 은 18.1% 에 달 했다.지괴 의 양도 면적 은 약 7 만 24 평방미터 이 고 건평 가 는 약 5 천 위안 이다.헝 다 위 롱 부 는 5 월 에 평균 가격 이 1 만 25 만 위안 / 평방 미터 이 고 상서 로 운 지역 블록 판 매 는 예상 이윤 이 적어도 20% 정도 됩 니 다.

최근 에 상 생 들 이 땅 을 가 지 는 추 세 를 보면 장삼 각 지역 의 주택 구입 창구 기 가 이미 도래 했 고 부동산 기업 들 이 이 지역 의 토 지 를 집중 하 는 것 도 시장 위험 과 기회 가 공존 하 는 표현 이다.전염병 상황 의 특수 단 계 를 거 쳐 '세례' 를 받 은 후에 대부분의 기업 들 이 도시 발전의 주 기 를 재 검토 하기 시작 했다. 자원, 인구 가 모인 도시 의 장점 은 한층 더 확대 되 고 장삼 각, 동부 연안의 일 선 도시 가 부동산 시장 에서 신속히 회복 되 고 정책 이 좋 으 며 양질 의 땅 덩이 에서 의 회복 추 세 는 더욱 현저 해 질 것 이다.

한편, 장삼 각 의 많은 강 2, 3 선 도시 의 인 구 는 정상 적 인 방향 으로 도입 되 었 고 전염병 상황 이후 시장 회복 이 빨 라 져 서 탈 율 을 향상 시 키 는 데 유리 하 다.다른 한편, 핫 이 슈 도시, 예 를 들 어 항 저 우, 영 파, 남 통, 소주 의 토지 이익률 이 높 아 지면 서 부동산 기업 들 이 보편적으로 이윤 통 에 직면 하고 있다.5 월 7 일 항 저 우 에서 5 점 의 땅 을 분 양 한 결과, 프리미엄 이 모두 20% 이상 인 것 으로 나 타 났 다. 그 중에서 빈 강 과 은 성 은 각각 프리미엄 이 상한 땅 두 점 을 찍 었 다.올해 들 어 항주 시내 택지 의 평균 판매 이윤율 은 5.3% 로 추산 되 는데 이 5 점 의 토지 평균 예상 판매 이윤율 은 4.49% 로 0.81% 포인트 하락 했다.

업계 에 서 는 현금 이 넉넉 하고 단기 적 인 상환 능력 을 가 진 주택 기업 이 이런 흙 저장 소 를 보완 하 는 시기 에 투자 할 수 있 을 것 이 라 고 추측한다.차 를 추월 할 수 있 는 지 없 는 지 는 이런 부동산 기업 의 제품 제조 능력 과 현지 시장의 변 화 를 볼 수 있다.