부동산 기업 은 판 매 량 뒤의 논 리 를 잘 지 키 려 고 한다. 즉, 빚 을 빌려 융자 를 하거나 주가 를 유지 하 는 것 이다.

부동산 시장 은 이미 암흑 기 에 이 르 렀 다.

지난 5 월 전국 시장 이 지속 적 으로 회복 하면 서 2019 년 전염병 발생 전 수준 으로 돌 아 왔 다.하지만 최근 몇 개 월 간 의 판매 차 트 가 부동산 업 체 가 발표 한 판매 데이터 와 비교 해 보면, 많은 부동산 업 체 들 의 올해 실적 완성 도 는 지난해 와 크게 다르다.

전체 적 으로 2020 년 연간 매출 상승 은 여전히 어 려 울 것 으로 보인다.기업 간 의 분화 가 심해 지면 서 일부 부동산 업 체 의 매출 에서 수분 이 비교적 많다.21 세기 경제 보도 기 자 는 50 대 부동산 업 체 의 5 월 판매 데 이 터 를 정리 한 결과, 부동산 업 체 의 적자 매출 이 보편화 되 고 있 는 것 으로 나 타 났 다.

장 위안 같은 대책 연구원 수석 분석가 에 따 르 면 현재 두 개의 부동산 기업 은 투 자 를 해 야 한다. 하 나 는 고 회전 기업 이 고 신속하게 개발 하고 빠 른 판 매 를 하 는 전 제 는 땅 에 투 자 를 하 는 것 이다.땅 을 가지 고 팔 지 못 하면 판매 속도 가 떨 어 지지 않 는 다 면 투명 한 적자 판매, 두 번 째 유형 은 발전 이 상대 적 으로 빠 른 기업 이다. 그러나 기업 의 투 자 는 판매 보다 현저히 약 하고 지금도 투자 가 절실 하 다. 이런 상황 에서 부동산 업 체 는 적자 판 매 를 피하 기 어렵다. 2 - 3 년 주기 로 볼 때 이런 부동산 업 체 는 지속 적 으로 성장 하 는 데 부담 이 있다.

어떤 부동산 기업 이 조 세 를 이 루 는 수 요 를 가지 고 있 습 니까?

부동산 업 체 들 은 지난 몇 년 간 비교적 빠 른 성장 세 를 보 였 다. 작년 부터 두부 부동산 업 체 들 은 증가 속 도 를 더 이상 중시 하지 않 는 다 는 의식 을 가지 기 시 작 했 지만, 올해 전염병 이 발생 하기 전에 대부분의 부동산 업 체 들 은 비교적 높 은 판매 목 표를 세 웠 다.이 로 인해 올해 부동산 기업 의 판매 목표 가 완성 되 는 것 이 부담 이 되 고 이와 동시에 기업 이 땅 을 가지 고 투 자 를 계속 해 야 한다. 만약 에 후속 자금 체인 의 위험 이 지나치게 느 려 지 거나 재 고 를 보완 하면 내년, 내후년 까지 모든 회사 가 물건 을 팔 지 못 할 것 이다.

만약 에 주택 기업 의 판매 가능 한 화물 의 가치 와 이동 속 도 를 비교 하면 어떤 기업 이 적자 판매 의 수 요 를 가지 고 있 는 지 알 수 있다.50 대 부동산 업 체 의 판매 데 이 터 를 정리 하면 판매 규모 에 따라 5 개 계단 으로 나 눌 수 있 고, 같은 방안 연구원 데이터 에 따라 제 공 된 부동산 업 체 의 재고 데이터 에 따라 5 개 계단 으로 나 눌 수 있다. 그 중에서 많은 판매 규모 가 뒤에 있 는 부동산 업 체 의 수량 이 일치 하지 않 는 것 을 볼 수 있다.

예 를 들 어, 1 세대 주택 업 체 중 헝 다 재고 가 가장 많 고, 판매 순위 8 위 에 오 른 세 무 재고 가 11 위 에 랭크 되 었 다. 그 는 세 무 를 대신 해서 풍부 한 부동산 재 고 는 10 위 안에 들 었 다. 부력 부동산 과 비슷 하 다. 오 원 그룹의 재고 규 모 는 2 단계 에 들 어 갔 지만, 판매 규 모 는 3 세대 의 물 평 이 었 다. 판매 규 모 는 3 세대 의 중양 지배, 4 세대 수준의 푸 른 빛 발전, 화 발 이다.주식, 아름다움 의 부동산, 5 세대 의 위 에 슈 의 부동산 등 여러 기업 의 재고 가 2 계단 에 밀 려 들 었 다. 4 번 째 계단 을 판매 하 는 아 거 락, 50 위 권 에 들 어간 대 열 성, 합 생 전 재고 가 모두 3 단계 에 들 어 갔다. 판매 규 모 는 50 강 밖의 중 준 지산, 우현 부동산, 홍 양 부동산 등 재고 가 모두 4 번, 5 단계 대 수준 이다.

대부분의 부동산 업 체 가 디 스 플레이 스트레스 를 받 고 있 음 을 보 여 준다.부동산 기업 의 채무 수준, 토지 투자 전략, 판매 실적 세 가지 데 이 터 는 밀접 한 관 계 를 가지 고 있 으 며 각 차 트 의 순위 가 맞지 않 고 부동산 기업 의 융자 수요 와 주가 지 키 기 전쟁 이 지속 되 는 것 과 무관 하지 않다 는 것 을 알 수 있다.

업계 인사 들 은 부동산 업 체 가 주로 대출 금 을 상환 하고 동쪽 벽 을 헐 어 서쪽 벽 을 메 우 는 상환 전략 이 존재 하고 더 많은 기업 들 이 2019 년 을 투자 창구 로 보고 땅 을 대량으로 매입 하 는 이 두 가지 원인 으로 인해 기업 부채 수준 이 증가 했다 고 주장 했다.올해 들 어 4 개 월 전 판매 증가 속도 가 느 려 지면 서 판매 실적 이 과거의 채무 지출 을 완전히 커버 하지 못 해 현재 부채 수준 이 높 고 상환 부담 이 크다.부동산의 경우 2019 년 중반 까지 부동산의 부채 총액 은 3340 억 원 으로 순 부채 율 은 219% 에 달 했다.그러나 이 는 최근 수년간 부동산의 다 원 화 된 투 자 를 통 해 얻 은 소득 부족 에서 비롯 된다.예 를 들 어 2018 년 에 부력 부동산 은 1999 억 에 달 해 77 개 호텔 을 구 매 한 후에 충분 한 현금 흐름 이 발생 하지 않 았 다.

부력 재고 의 경우 현재 약 2000 억 재고 가 있 고 2019 년 매출 총액 은 144 억 6.20 만 위안 으로 디 폴 트 스트레스 가 현저하게 나타 납 니 다.올 1 분기 에는 173 억 원 의 매출 을 올 렸 으 며, 5 월 에는 약 382 억 원 의 매출 을 올 렸 다. 4, 5 월 에는 200 억 여 억 원 의 매출 을 올 린 셈 이다.업계 에 서 는 파 이 낸 싱 융자 가 고액 의 부 채 를 상환 하 는 것 과 관련 이 있다 는 지적 이다.

이처럼 여러 재고품의 매출 규 모 를 크게 웃 도 는 부동산 업 체 들 도 이런 상황 에서 4, 5 월 매출 이 급증 했다.홍 양 땅 은 현재 360 억 원 가량 의 재고 가 있 으 며, 1 분기 에 30 억 원 가량 의 재 고 를 한다.홍 양의 4 월 매출 은 58.5 억 원 으로 4 월 달 에 한 달 에 20 억 원 가까이 팔 렸 고 거의 1 분기 매출 과 비슷 하 다.그럼 에 도 홍 양 전 4 월 판 매 는 전년 동기 대비 60% 가량 떨 어 졌 고, 당시 시장 은 아직 온기 가 돌아 가지 않 았 다.

상장 융자 를 위해 서 라면, 부동산 업 체 의 선지 급 매출 상황 이 더욱 두드러진다.각 차 트 에서 도 부동산 업 체 의 과도 한 매출 행 위 를 볼 수 있다.최근 출시 를 준비 하고 있 는 부동산 업 체 들 은 실제로 각종 판매 순위 에서 2019 년 150 위 에서 2020 년 초 까지 5 단계 로 올 라 섰 다.실제로 개발 단계 가 다른 항목 은 37 개 에 불과 하 다.이 기업 은 투자 유치 서 에서 자신의 매출 을 언급 하지 않 았 다.사실은 더 많은 차 트 에 따 르 면 현지 부동산 은 최근 3 년 동안 의 판매 금액 과 업계 순 위 는 하락 세 를 보 였 고 2019 년 의 판매 순 위 는 100 위 권 밖으로 떨 어 졌 다.

연내 실적 목표 달성 난이도 높 아 졌 다.

전염병 의 영향 을 받 아 기업 의 판매 실적 과 상환 이 큰 타격 을 입 었 다. 게다가 각종 강성 원가 의 지속 적 인 지출, 그리고 만기 채무 의 상환 까지 모두 기업 자금 에서 부담 하기 시작 했다.

하 이 통 증권 의 한 연구 보고 에 따 르 면 2019 년 과 2020 년 1 - 5 월 의 평가 마감 마감 문턱 을 비교 해 보면 10 위 권 의 문턱 은 681 억 위안 에서 640 억 위안 으로 떨 어 졌 고 동기 대비 6.0% 하락 했다. 20 위 권 의 문턱 은 490 억 위안 에서 395 억 위안 으로 떨 어 졌 고 동기 대비 19.4% 떨 어 졌 다. 30 대 문턱 은 31.6 억 위안 에서 28.7 억 위안 으로 떨 어 졌 고 동기 대비 9.2% 하락 했다.50 대 문턱 은 193 억 원 에서 175 억 원 으로 전년 동기 대비 9.5% 떨 어 졌 고 100 대 문턱 은 73 억 원 에서 53 억 원 으로 전년 동기 대비 27.3% 떨 어 졌 다.문턱 수 치 를 살 펴 보면 1 - 10 대 부동산 업 체 가 가장 강 세 를 보 였 고 하락폭 이 가장 적 었 으 며 51 - 100 강 하락폭 이 27.3%, 11 - 20 강 하락폭 이 던 것 은 19.4% 였 다.50 대 후반 의 부동산 업 체 들 이 올 해 는 그리 살기 힘 들 다 는 것 을 보 여 준다.

5 월 에 접어 들 면서 시장 난방 이 가속 화 되 었 다.전국 각지 에서 거래 되 는 것 을 보면, 1, 2 선 시장 이 뚜렷하게 활 기 를 띠 고 있다.중원 부동산 연구 센터 의 통계 에 따 르 면 6 월 5 일 까지 부동산 업 체 가 발표 한 판매 데 이 터 를 보면 30 개 부동산 업 체 의 총 매출 은 1 ~ 5 월 1 조 96 억 원 으로 전년 동기 대비 1.9% 떨 어 진 것 으로 나 타 났 다.

중원 부동산 수석 분석가 장 다 웨 이 는 전체 부동산 업 체 들 이 이미 전염병 상황 에서 벗 어 나 고 있 지만 회복 하려 면 1 ~ 2 개 월 정도 걸 릴 것 으로 분석 했다.부동산 업 체 들 은 2020 년 3 분기 까지 전년 대비 상승 세 를 재 개 할 전망 이다.예상 으로 는 6 월 에 시장 이 계속 높 아 질 전망 이다. 특히 공 급 량 이 증가 하면 시장 거래 량 도 계속 증가 할 전망 이다."미래 시장 동향 을 보면 하반기 에 다시 금 리 가 내린다 면 이번 시장 은 양 춘 이 지 속 될 것 으로 보인다" 고 말 했다.

서로 다른 등급 의 도시 에서 볼 때 일 선 도시 의 평균 순환 은 계속 상승 하고 있다. 상승폭 은 20.1% 에 달 했다. 그 중에서 베 이 징 의 상승 이 가장 뚜렷 하고 거래 면적 은 42.5% 증 가 했 으 며 동기 대비 10.5% 증가 했다.

시장 소 비 력 이 회복 되 는 원인 은 화폐 가치 하락, 교환 수요, 각 지역 의 주택 대출 금 리 가 점차적으로 낮 아 지고 혜택 이 증가 하 며 전염병 상황 이 쌓 인 수요 가 시장 에서 기본적으로 방출 되 었 기 때문이다. 이런 것들 은 5 월 에 전국 시장의 회복 을 추진 했다.

특히 부동산 업 체 는 선급 판매 금액 에 이 어 하반기 에 잃 어 버 린 땅 을 어떻게 회수 하 는 지, 재 창 고 를 내년 의 판매 물 가 를 기반 으로 하고 채무 균형 을 맞 추 는 등 여러 가지 운영 난 제 를 직면 하 게 될 지 주목 된다.